2011年通勝

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業主揀樓

但假如物業本身的質素欠佳，單是成交期長卻是有相當的風險的，由於物業質素差，升值能力自然不好，有誰肯接貨呢？唯有看物業到期，賺不到錢，就好像買錯股票一樣，你看所有股票都在升，偏偏就是你所買的不升。

同樣地，假如物業本身的質素不好，成交http://www.8-word.com/?q=node/50期長的好處便是暫時不用成交，多一些時間、多一些機會去找買家。有些代理推銷樓盤的時候，避開提及物業的質素，通常只說半年期、一年期一定賣得出。

這因為他們認為明天、下月或明年的市況會更好。但http://www.miketso.com/unlucky_house/KLN/Wongtaisin/Chuk_Yuen/Tin_Ma_Court/index.html經過97跌市後，我們應該學會後市不一定好，錢是不容易賺的；不要為了買貨而買貨，我們必須為了賺錢而投資。在此祝大家投資地產http://www.4-pillar.com/node/96成功賺錢！


05年第4季 負資產再過萬
在樓價回落及九成按揭保險計劃普及下，05年第4季負資產按揭http://www.hkpropertyking.com/design/interior_design/1239627718_6.html宗數再度上升，達到10,983宗。金管局認為，雖然負資產數字增加，但對銀行資產質素未構成影響。

05年第4季負資產按揭涉及金額約190億元，其中無抵押部份約值20億元，負資產貸款質素顯示持續改善。另外，拖欠三個月以上的貸款所佔比率，由05年9月底的0.96% 降至 0.89%，認為，這與採用正面信貸資料庫有關。

自推出正面信貸資料庫後，金融http://www.hkrp.net/html/trading/1251008716.html機構能夠更充份掌握借貸人資料進行評估，破產人士的平均負債額，由使用前相等於破產人每月收入的35至40倍，降至25倍。另外，信用卡轉期比率(只支付最低利息要求)也由03年8月未有資料庫時的55%，降至05年第3季的41%。

雙春兼潤月，新婚客成樓市新動力
據婚姻註冊處統計數據顯示，2005年有43,034萬對新人結婚，為近10年來新高。而今年雙春兼潤月，估計結婚人數會再創高峰，新婚人仕需要置業，故為樓市注入龐大新動力。
06年一手樓供應量達5.5萬 比正常多一倍
政府公佈05年發展商推出的住宅新數只售出一半，約1.6萬個，比04年減少40%，加上即將落成的3.9萬個單位，今年新樓供應量達5.5萬個，比正常供樓量多近一倍，反映今年樓市不大樂觀。

政府指04年樓市http://www.hkrpinfo.com/NewTerritories/TuenMun/TuenMun/SiuHongCourt.html轉旺，成交量達10萬個單位，樓價亦比03年上升15%。到了05年，成交量仍超過10萬個，樓價比04年上升7%。但由於利息持續上升及樓價累積升幅不少，，一手樓成交在05年尾明顯減少，由04年的2.6萬個減到05年的1.6萬個。樓價亦在05年10月顯示回落。05年2手樓成交量有8.7萬個比起04年多出1.25萬個，反映新樓樓價高，市民難以追市。
住宅樓宇空置率下降至6%
差餉物業估價署表示，香港現有6.35萬個住宅空置單位，而住宅空置率由03年最高的6.8%下降至05年尾的6%。其中西九龍及荃灣區分別有8,421及 8,111個空置單位，共佔全港空置量達25%，對區內樓價構成壓力。

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http://www.8000.com/t203024.html,

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「摸貨」心得

我 有一位好朋友，送 了我一句座右 銘：「做最好的準 備，作最壞的打 算。」我認為這 句話用在「摸貨」上也非 常貼切。

「摸貨」最重要是在物業http://www.8-word.com/?q=node/125成交之前，必須以確認人身分「摸出」。在某程度和股票的「Warrant」(認股證)性質相近；其時間值非常重要，最好能夠在Warrant(認股證)未曾「Expired」(到期)前賣出獲利，否則後果是輸的機會多。同樣地，投資物業愈近成交期，愈難「摸出」。

對一般人而言，投資物業http://www.4-pillar.com/node/95的成交期愈長愈好，通常最好能夠半年以上；但時間愈長，變數也愈多，一來我們收錢的時間會拖長了，二來時間愈長，再次「摸出」的次http://www.miketso.com/unlucky_house/HK/Eastern/North_Point/Wing_Po_Mansion/index.html數愈多，趕在交吉期內易手三四次的，比比皆是。

當市場向好時，各取所需，皆大歡喜，人人賺錢，但當市況轉壞時，上述「摸上摸」交易鏈中只要有一人「撻訂」，便會做成相關炒家嚴重的損失。

所以假如能力許可，我們最好做定兩手準備，通過銀行http://www.hkpropertyking.com/design/interior_design/1239627718_5.html安排好信貸額，萬一「下家」不成交時，我們便可以自行「上會」。其次，我們在收取臨時訂金時，最好能夠多收一點，例如收取15至20%樓價款項，令買家遇上市況不穩時，放棄購買該物業的機會率降低。

摸貨能否成功，時間只不過是其中一個因素，很多地產http://www.hkrp.net/html/trading/1251009142.html代理叫我買貨時都說這個單位有半年期，那個有一年期，抵買。其實摸貨的另一最重要因素，是物業的本身，我們必須選購一個有質素的，例如有名氣的地點、高層、方向好、再加上罕有、回報率高的單位，很多時候我們便不需要太長的時間「摸出」去，有時候4至5個月都已經足夠了。

很多人在二三天或是數周內摸出單位，利潤由幾十萬到幾百萬元不等，尤其是鋪位和寫字樓，有時摸貨時間短，對我們卻有利，因為能更快收到錢。

買到優質物業http://www.hkrpinfo.com/NewTerritories/TsuenWan/ShamTseng/Bellagio.html是成功的一半，但物業是「硬件」，我們要將貨物盡快「摸出」獲利，還須靠好的「軟件」，便是許多地產代理出入和聚集的地方。舉例：薄扶林新盤貝沙灣。當初「全世界」的代理都在推銷貝沙灣，包括在地盤、馬路上，各分行都貼上貝沙灣的標誌，所以當時該區的摸貨容易轉手。

http://hk.88db.com/hk/Discussion/Discussion_reply.page/Property/?DiscID=20025,

http://www.hkheadline.com/forum/show_forum_topic.asp?topic_id=25021,

http://www.goalgoalgoal.com/thread-283465-1-1.html,

http://forum.timway.com/f/thread-314317-1-1.html,

http://www01.ktzhk.com/thread-1113109-1-1.html,

http://www.uugame.org/viewthread.php?tid=22669&extra=page%3D1,

http://www.axyz168.com/discuz/viewthread.php?tid=12780&pid=88384&page=1&extra=page%3D1,

http://www.0858a.com/hot/bbs/viewthread.php?tid=2&pid=1653&page=1&extra=page%3D3#pid1653,

http://tw-taiwan.com/sogi/viewthread.php?tid=42511&pid=306104&page=1&extra=page%3D#pid306104,

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地產金融危機

世界可能進入有史以來最大泡沫，而這個泡沫（例如房地產、股市、商品）的價值可能會超出全球GDP的50%。這個泡沫之形成，是因為各中央銀行未能把通脹及時調低。

世界或面臨歷來最大的泡沫
資訊科技提升了生產力，90年代後，多了30億人口加入全球經濟體系，令工資上升無力，基於通脹處於低位，各主要中央銀http://www.8-word.com/?q=node/2行過去10年錯誤地發行過多貨幣，貨幣供應過剩導致資產比收入增長高，令全球經濟更加依賴由資產膨漲所帶來的過度需求。
儘管聯邦基金息率不斷上升，但全球泡沫經濟不尋常地不滅，這主要因為︰一、金融市場持續利用槓桿，以短暫抵消息口上升影響﹔二、泡沫間可能此落彼起。http://www.miketso.com/unlucky_house/NT/North/Sheung_Shui/Tsui_Lai_Garden/index.html不過，這些泡沫持續，最後可能令調整變得更加痛苦。
全球經濟泡沫可能不遠。聯儲局主席格林斯潘最近亦承認，聯儲局的貨幣政策在美國地產熱潮中扮演了一定角色，以及政策與http://www.4-pillar.com/node/107消費熱潮和美國儲蓄不足的關聯。聯儲局可能會出手擊破這個泡沫，到時全球經濟會經歷一個大退倒或多年的緩慢發展，以糾正以往的過渡擴展。

防熱錢流失要有效政策
全球需求不斷上升，令到依賴生產業的亞洲經濟http://www.hkpropertyking.com/design/interior_design/1239546641_6.html深受其利。不過，世界泡沫一旦爆破，需求勢將放緩，熱錢亦同時撤走，亞洲所受的打擊可能更加嚴重。我認為，亞洲另一次金融風暴的種子已經埋下。要防止這次危機，需要採用進取政策，特別是阻止熱錢突然流失的措施。
油價近年上升了3倍，理應對世界經濟帶來重要影響，但這個影響尚未浮現，主要因為推動石油投機的熱錢，同樣推動地產http://www.hkrp.net/html/renting/1254235644.html及股市升勢，而地產和股市增值帶來的財富，則遠超油價上升帶來的額外支出。
泡沫總是在沒有預期下爆破。與我談論過的投資者普遍相信這是泡沫，但多數認為距離爆破仍有很多年。地產市場，特別是美國的地產市場，是全球經濟的最大支柱，而全球的地產市場可能超過15萬億美元，價值高於收入增長，但美國房地產市場未及澳洲和亞洲般的極端水平，所以美國地產市場的增長可能仍會持續多幾年。在這情形下市場屢有驚恐，但投機者總會再來。

亞洲經濟倘調整 美國將受惠
另一個可能出現的局面會是，美國地產http://www.hkrpinfo.com/Kowloon/KowloonCenter/ToKwaWan/GrandWaterfront.html不再上升，亦不會下跌，油價會回落令經濟平穩增長﹔泡沫不會爆破，經濟出現軟著陸。
此外，亞洲可能是引致全球出現調整的導火線。倘亞洲熱錢出現一如98年的恐慌，資金便會湧入美國，對美元起著支持作用，而債券孳息則會下跌，這可能令美國經濟及樓市更旺盛，世界又再重現98年般的情況。

http://urmall.com.tw/frontpage/component/option,com_fireboard/Itemid,77/func,view/id,2330/catid,14/,



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http://www.kulodao.com/bbs/viewthread.php?tid=21383&pid=103662&page=1&extra=page%3D1#pid103662,



http://www.loog7777.ihost.tw/viewthread.php?tid=439&pid=1794&page=1&extra=page%3D1#pid1794,



http://forum.i2025.com/viewthread.php?tid=2680&extra=page%3D1,

http://www03.3boys2girls.com/viewthread.php?tid=901005&extra=page%3D1,

http://www.8000.com/t203025.html,

http://pro-perty.com/index.php?option=com_fireboard&func=view&Itemid=3&catid=5&id=112#112,

http://kc18.com/thread-21016-1-1.html,

http://forum.28hse.com/thread-2632-1-1.html,

八字細節

香港持有大批美元，今次被逼間接參與救市，無可避免也要吃虧。唯一值得自我安慰的是，如果美國再爆發雷曼倒閉一類事件http://www.books.com.tw/，術數無可避免亦要蒙受損失； 另一方面，八字若能避過金融海嘯再次發生，即使來年美國經濟放緩，對香港的衝擊會大為減輕，在本地大力刺激需求下，經濟放緩的情況會比週邊好得多。從投資者來說，命理救市方案通過初期，對穩定市場信心有一定幫助，術數http://www.4-pillar.com/node/3短期出現反彈不足為奇，未來由於救市方案還有很多細節未出臺，其中包括基金命理將來如何有效運作，怎樣克服評估收購資產的難度等，再加上其他經濟因素，屆時股市就會跟隨消息波動。

物業出格

電視節目空前成功，買樓的出現固然是天賜良機，但也要製作者懂得把握和包裝，有胸襟和慧眼，不依平凡的方程式，能夠在地產身上看到非一般的發展潛力。一般發掘新星藝人、培養偶像，流於「倒模」形式，千篇一律http://www.twlingyenshan.org.hk/index2.html。但是節目今次出奇制勝，令觀眾得到意外法律，博伊爾的弱勢社群出身和真材歌藝，為眾多其貌不 揚又自感懷材不遇者，帶來了希望和提供了情感投射，又激起鋤強扶弱和勵志意識，達到漂亮歌手製造不出的偶像效應。透過熱門網站，有關片段的故事由英國擴散 至美國等地。英國出現的灰姑娘裝修http://www.hkpropertyking.com/pro_view/investment/1242550291.html，大家已經看過綜援媽媽業主征服全世界的先例。租客現象更具濃縮戲劇效果。論發展創意工業的財力，英國遠遠追不上荷里活，但靠出格思維，創造了一個又一個的奇舻，很值得本港借鏡．

八字變相

救市方案雖然等如用全球美元債主的錢去津貼美國金融機構，但從中國角度，相信仍不會有異議術數，畢竟從經濟上看，八字倒下固然不利中國出口，同時對於大 陸持有的大批美國金融資產也沒有好處；還有更重要的http://www1.hkskh.org/，是中國期望與美國有其他方面的合作，用錢可以幫助解決問題，北京理應不會成為白宮救市的攔路虎。從香港人的角度，又怎樣看這個被指違反市場術數、大有金融社會主義味道的方案呢？從現實角度，命理http://www.8-word.com/?q=node/38對美國怎樣救市無從置喙，一切只能寄望兩位總 統候選人和國會議員對方案加以制約，儘量削減對命理的“津貼”，減少印鈔發債的數量，如果能夠減少“大花筒”，對美元持有人，已算是上上大吉。